Hoe zit het nu met de boete op aflossen van hypotheek

Op 15 augustus 2016 bracht het Algemeen Dagblad een artikel met de kop ” Boete op aflossen verboden“. De essentie van het artikel op de voorpagina is dat banken haar klanten niet meer een torenhoge boete in rekening mogen brengen als klanten versneld aflossen.

Het artikel bracht feitelijk meer verwarring dan opheldering. En het is nog maar de vraag of de consument daadwerkelijk enig voordeel zal zien.

Sinds het dalen van de hypotheek rente zoeken consumenten welke een meer dan  +/- 4 jaar geleden een hypotheek afsloten naar manieren om de kosten te verlagen om zo te profiteren van de lage rente. Manieren zijn aflossen, rentemiddeling, overstappen of de minder gebruikelijk ABA-constructie.

Een nieuwe Europese wet genaamd ‘Mortgage Credit Directive’ werd op 14 juli 2016 effectief. Deze wet schrijft voor dat hypotheekverstrekkers haar klanten voortaan uitsluitend de kosten van vervroegd aflossen in rekening mogen brengen. Men mag niet meer de gemiste winst in rekening brengen.

Veel lezers van het AD dachten dat men in het vervolg zonder kosten kon aflossen. Dat is natuurlijk niet het geval. In de huidige voorwaarden van hypotheek verstrekkers staat dan een klant per jaar maximaal 10% van de oorspronkelijke lening mag aflossen. Sommige verstrekkers hanteren hogere percentages. Bij de Rabobank mag je bijvoorbeeld 20% per jaar aflossen. (overigens is onduidelijk of dit op de oorspronkelijke hoogte van lening gaat of resterende schuld ). Bij Florius mag de klant zelfs onbeperkt aflossen.

Naast bij versneld aflossen van een deel van de hypotheek brengt de bank ook kosten in rekening bij oversluiten van een hypotheek.

De berekening van die kosten, of boete, is niet transparant. In de meeste gevallen wordt een berekening gebruikt waarbij het verschil in huidige rente en contract rente wordt gebruikt. Deze wordt vermenigvuldigt met het aantal maanden resterende looptijd. Dit is dan de geleden schade voor de bank.

Het percentage waarmee wordt berekend verschilt per bank. Sommige banken gebruiken een percentage wat van toepassing is voor de nog resterende looptijd van de rentevast periode (gunstig voor de klant). Sommige banken gebruiken her rentepercentage zoals van toepassing voor de looptijd van de lening (de contract rente). Deze is ongunstig voor de klant want deze is vaak hoger dan een kortlopende lening.

Een voorbeeld site waar de hoogte van de boete bij aflossen of oversluiten kan worden berekend is deze.

Voor de klant is het onduidelijk wat het winst percentage voor de bank is. De bank leent geld tegen een lager percentage dan het percentage dat men de consument in rekening brengt. Het verschil is de winstmarge. Zie maar eens helder te krijgen wat dit percentage is.

De Vereniging Eigen Huis (VEH) roept in een persbericht de AFM op om banken te verplichten helderheid te geven in de berekening van de boete.

Er is nog meer onduidelijk. Volgens het AD geldt het verbod op boete alleen op nieuwe hypotheken. Echter woordvoerder Nicole Reijnen van de AFM stelt in een artikel op AMweb:

“Het financiële nadeel dat hypotheekverstrekkers sinds de invoering van de MCD op 14 juli in rekening mogen brengen bij het vervroegd aflossen, oversluiten én bij rentemiddeling, geldt ook voor bestaande hypotheekklanten. Dus niet alleen bij nieuwkomers op de markt.”

Hoe kan de consument nu bepalen of oversluiten of vervroegd afsluiten loont en wat de kosten zijn? Dat vraagt nogal wat speurwerk en rekenen. Ikbenfrits.nl kan daarbij helpen. De adviseurs van deze website stellen online tools ter beschikking welke helpen te beslissen over hypotheek vragen.

De Nederlandse banken stellen dat zij al langere tijd geen winstverlies in rekening brengen bij oversluiten of versneld aflossen. Het persbericht van de Nederlandse Vereniging van Banken is hier te lezen.

Het CDA reageerde op het bericht met kamervragen en een voorstel om rente te verlagen.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *