Hoe bereken ik of het loont om een hypotheek over te sluiten?

De lage rentestand zorgt ervoor dat veel consumenten met een bestaande hypotheek van deze lage rente willen profiteren.

Er zijn een aantal methodes om de maandelijkse kosten voor de hypotheek rente te verlagen:

  1. laten vervallen van de risico-opslag
  2. aflossen
  3. oversluiten naar andere hypotheek verstrekker
  4. rentemiddeling
  5. afkopen van de hypotheek en kiezen van nieuw hypotheek tarief bij bestaande geldverstrekker
  6. verhuizen en nieuwe hypotheek afsluiten

In deze blog gaan we nader in op oversluiten. Bij oversluiten zal de geldverstrekker kosten in rekening brengen als de restschuld hoger is dan het bedrag dat jaarlijks boetevrij mag worden afgelost.

De berekening van de hoogte van die boete is nogal onduidelijk. Volgens een nieuwe EU wet mogen banken uitsluitend de kosten in rekening brengen. De gemiste winst mag niet in rekening worden gebracht.

Voor de berekening van de boete voor ABN, welke voor vrijwel alle andere banken ook ruwweg geldt, zie deze uitleg.

Bij oversluiten moet veel worden overwogen, zoals:

  1. wat is het doel van oversluiten? Sneller van de schuld afkomen, of de netto maandlasten drukken? Let op dat bij een nieuwe hypotheek aflossingsvrij geen recht op belastingaftrek geeft. Dus spreek de situatie door met een adviseur. Maak je een berekening van of het aantrekkelijk is om over te sluiten hou dan goed rekening met de hypotheek die fiscaal aftrek geeft.
  2. Omdat uitsluitend een hypotheek waarop wordt afgelost nog belastingaftrek geeft, kunnen de netto maandlasten hoger liggen dan in de uitgangssituatie. Let daar goed op in de berekening. Bij een annuïteiten hypotheek MOET er worden afgelost. De maandlasten worden dus hoger waarschijnlijk hoger. Voordeel is wel dat de schuld wordt afgelost.
  3. kan überhaupt een nieuwe hypotheek worden afgesloten? Wellicht zijn er zaken veranderd zoals verandering van werkgever naar ZZP. Banken doen nog wat lastig met geven van hypotheek aan ZZP-ers.
  4. Mag een van meerdere leningdelen worden overgesloten of mag uitsluitend de gehele hypotheek worden overgezet? Bij ABN Amro moeten alle leningdelen over. Slechts een deel overzetten mag niet. Banken willen graag eerste hypotheekrecht, niet tweede.
    Degene die het al doen rekenen een opslag op de rente.
  5. Wat zijn de netto maandlasten van de nieuwe hypotheek?
  6. Wat is de besparing tov de oude hypotheek?
  7. Wat is de nog resterende looptijd van de rentevast periode?
  8. Wat kan de rente gaan doen bij afloop van de rente vast periode?
  9. Wordt een deel van de hypotheek of alle leningdelen overgesloten?
  10. Kan het bedrag van de boete binnen een acceptabele tijd worden goedgemaakt door de lagere kosten van de nieuwe hypotheek?
  11. welke kosten vanwege het oversluiten kunnen worden afgetrokken?
  12. wat zijn de voorwaarden van de nieuwe hypotheek? Kijk niet alleen naar het rente percentage maar zeker ook naar de voorwaarden. Passen deze bij je financiële en persoonlijke situatie.
  13. wat is de spaarrente. Levert dan nog wat op?
  14. Wat is het netto effect van oversluiten ipv minder belastingaftrek.
  15. wat zijn de persoonlijke omstandigheden?

Moment van oversluiten

Denk goed na over het moment van oversluiten! Bijvoorbeeld ABN haalt 10% van het oorspronkelijk geleende bedrag af in de boeteberekening. Dat is dus een korting in het voordeel van de klant.

Stel dat je rond november van het jaar overweegt om over te sluiten. En stel dat je al 10% hebt afgelost. Dan is het verstandig om over te sluiten in januari van het nieuwe jaar. ABN zal dan 10% van oorspronkelijk geleende bedrag minderen op de restschuld. Dat scheelt weer een leuk bedrag in de boete!

Kosten 

Bij oversluiten moet rekening worden gehouden met de onderstaande kosten

  • er is altijd een boete welke de huidige hypotheekverstrekker oplegt
  • kosten voor de notaris om hypotheek over te zetten. Na schatting zo’n 500 euro
  • kosten voor een taxatie rapport. Naar schatting zo’n 300 euro
  • kosten voor administratie en advies. Dat verschilt per bank. Reken op zo’n 200 euro.

De boeterente en bovengenoemde kosten zijn fiscaal aftrekbaar. Een overzicht van kosten op de site van RTL.

Looptijd van de hypotheek 

In de overweging om over te sluiten moet de nog resterende looptijd van de rentevast periode worden meegewogen. Is het te verwachten dat na afloop van de rentevast periode de rente daalt of gelijk is aan het huidige niveau? Op welk niveau staat het nu? Kan het nog lager? En kunnen de kosten van oversluiten snel genoeg worden gecompenseerd door het rentevoordeel van oversluiten?

Een deel van de hypotheek oversluiten 

Wanneer de bestaande hypotheek uit meerdere leningdelen bestaat (bijv deel aflossingsvrij, deel spaar) kan het aantrekkelijk zijn om 1 leningdeel onder te brengen bij een andere hypotheek verstrekker. Let dan wel op de voorwaarden. Niet iedere hypotheek vorm en aanbieder staat toe dat op het onderpand twee hypotheken geregistreerd staan. Independer heeft een overzicht van de voorwaarden.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *